Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011.
☑ Vigente ☞ FICHA TÉCNICA
LA ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
Decreta
La siguiente,
LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
TÍTULO I
Capítulo I
Objeto
Carácter estratégico y de interés público
Principios
Promoción y estímulo del arrendamiento socialmente responsable
1.- Una vivienda transitoria hacia la vivienda digna definitiva de las familias y las personas, que se ve satisfecha con el acceso de todos y todas a la propiedad de una vivienda digna y adecuada, conforme al mandato constitucional, los derechos humanos y las leyes nacionales.
2.- Una respuesta a las necesidades de estadía transitoria para las familias y personas, por razones de estudio, trabajo u otras, propias de la movilidad social.
3.- Un medio para el uso responsable de la propiedad de viviendas, en tanto constituye una forma de poner la vivienda al servicio de la sociedad, cuando no se tiene disposición inmediata de ocupar o vender un bien de supremo interés social; siendo contrario a la Constitución de la República y a esta Ley las prácticas de acaparamiento y especulación en el sector inmobiliario.
Parágrafo único. La vivienda desocupada es contraria al interés social e implica una contribución tributaria especial para los propietarios, que será establecida por ley y determinada por el órgano encargado de velar por su cumplimiento, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia. Se promoverá, igualmente, la liberación de cargas tributarias sobre la propiedad de inmuebles que sean arrendados como parte de las políticas de estímulo.
Fines supremos en materia de arrendamiento
1.- Promover el arrendamiento socialmente responsable, como vivienda complementaria y transitoria en la protección y garantía del derecho humano a una vivienda digna y adecuada para todas las personas y familias; de conformidad con la Constitución de la República, las leyes y políticas nacionales en materia de vivienda y hábitat, como parte de un sistema integrado orientado a responder a la crisis de vivienda que vive nuestro pueblo.
2.- Garantizar que las familias y las personas no pasen más de diez años en condición de arrendatarios o arrendatarias, promoviendo la disminución progresiva de este plazo; a través del acceso de los arrendatarios y arrendatarias a la propiedad de las viviendas, conforme a lo establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República y demás leyes que rigen la materia, así como en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, dando prioridad a aquellas familias que se encuentren en riesgo vital y las que tengan mayor número de años viviendo en condición de arrendatarios o arrendatarias, por no tener vivienda propia.
3.- Generar un marco jurídico y políticas públicas para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas, que procure el bienestar social y seguridad jurídica de las partes en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando deberes y derechos de arrendadores, arrendatarios y arrendatarias, como sujetos beneficiarios y corresponsables del sistema público para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda.
4.- Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la condición de débil económico y por ende jurídico; susceptible de soportar relaciones de explotación, discriminación o sometimiento para acceder a una vivienda transitoria. Promoviendo, igualmente, la protección de los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y jurídicos.
5. Promover una política de seguridad social del arrendatario o arrendataria, complementario a la política habitacional que hace parte de la seguridad social de los trabajadores y trabajadoras. Estableciendo a su vez políticas de protección a los pequeños arrendadores responsables, que puedan verse afectados o afectadas en una relación arrendaticia por incumplimiento o incapacidad económica del arrendatario o arrendataria de acuerdo a la Constitución de la República y la ley.
6.- Que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias; especialmente cuando las formas y apariencias que se adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda, estableciendo por tanto responsabilidades penales o pecuniarias según la gravedad del caso. Así como establecer estrictos controles en el cambio del uso de los inmuebles destinados a vivienda, que busquen evadir las responsabilidades inherentes a la propiedad de dichos bienes; considerándose preferente el destino para vivienda o habitación de acuerdo a la Constitución de la República y las leyes.
7.- Combatir el acaparamiento, la desocupación y mercantilización de viviendas; así como la especulación, discriminación y relaciones de explotación del ser humano por el ser humano, asociadas al arrendamiento de vivienda.
8.- Prohibir la discriminación y brindar protección a quienes se encuentren en especial situación de vulnerabilidad, o susceptibles de ser discriminados o discriminadas por: orientación sexual, identidad de género, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, edad, clase social, estado de salud y condición física, entre otros.
9.- Promover la participación popular, la cogestión y la corresponsabilidad social en la planificación, ejecución y control de la política nacional en materia de arrendamiento de vivienda como parte integral de las políticas nacionales de vivienda y hábitat; así como en la resolución alternativa de conflictos en materia arrendaticia, a través de los medios alternativos de justicia establecidos en la Constitución de la República y leyes nacionales.
10.- Garantizar la libertad de los particulares para celebrar contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, de conformidad con la voluntad de las partes, sujeto a los límites establecidos en esta Ley y demás leyes nacionales, gozando los arrendatarios y arrendatarias del derecho a la preferencia arrendaticia.
11.- Preservar y garantizar la seguridad jurídica y la mayor estabilidad de las familias y las personas, en la tenencia de las viviendas que constituyen el asiento principal del hogar. Se podrán crear beneficios dirigidos a estimular los contratos a tiempo indeterminado o con mayor plazo, como puede ser una menor carga tributaria o una disminución en la contribución social que genera la relación arrendaticia para la seguridad habitacional.
12.- Erradicar los desalojos arbitrarios y combatir toda forma de presión y amenazas de desalojo por los particulares; así como las que fueren realizadas por servidores públicos y servidoras públicas, que no se encuentren fundamentadas en decisiones administrativas o judiciales, o resulten fuera de sus competencias; estableciendo sanciones severas en esta materia.
13.- Garantizar los derechos de las personas, víctimas de desalojos arbitrarios, restituyéndolas en sus viviendas siempre que fuere posible u ofreciéndoles alternativas para la constitución de su hogar en otra vivienda, que no desmejore su condición de vida.
14.- Que el canon de arrendamiento esté dirigido principalmente a cubrir gastos por deterioros del inmueble, gastos administrativos del Estado y de los particulares, producto de la relación arrendaticia, conteniendo un margen de ganancia, especialmente cuando comporten para el arrendador la prestación de un servicio (caso de pensiones o residencias estudiantiles); y en los demás casos, conforme sea definido por el ente rector en la materia, como parte de una política de estímulo al arrendamiento, en el marco de los límites establecidos en la ley.
15. Prohibir el aprovechamiento de la inversión pública en servicios y obras, en la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, para encarecer los costos del alquiler.
16. Garantizar que el arrendamiento de viviendas, habitaciones, residencias y pensiones no se constituya en una relación de explotación que comporte para los arrendatarios y arrendatarias la pérdida de una parte sustancial de su salario básico, necesario para la manutención, o que implique la pérdida de la capacidad de ahorro para la adquisición de su vivienda propia.
17.- Establecer normas específicas para el alquiler en pensiones, habitaciones y residencias estudiantiles que garanticen los derechos de estos sectores en sus particulares condiciones.
18.- Crear un nuevo órgano en materia de arrendamiento de vivienda, que asuma la rectoría en esta materia, generando capacidad de respuesta efectiva con la participación protagónica del pueblo en la gestión.
19.- El órgano encargado en materia de arrendamiento de vivienda velará por el cumplimiento de estos fines, con el objeto de lograr su implementación progresiva, acompañada de una política de información y formación en la materia de los servidores públicos y servidoras públicas, así como de la ciudadanía en general.
20.- Establecer un conjunto de sanciones e indemnizaciones desde una visión preventiva y restitutiva, tendientes a generar que los ciudadanos y ciudadanas se abstengan de violar esta Ley, y que se vean obligados y obligadas a la reparación de los daños causados a la sociedad, las familias, las personas con sus acciones; se establecerán responsabilidades penales en los casos que se atente o lesionen derechos esenciales de las familias y las personas.
Ámbito de aplicación
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Definiciones
Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.
Vivienda estudiantil: Es aquel espacio físico vital, acondicionado como vivienda temporal para el estudiante, bien sea habitación, casa, quinta, apartamento, anexo de una vivienda, edificio o cualquier otra tipología de vivienda establecida en esta Ley, que permita el desarrollo integral y progresivo durante su formación. Dicha vivienda puede ser de carácter pública, privada o mixta.
Habitación: Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado como morada y asiento principal de persona o familia para su vivienda.
Pensión: Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes, utilizadas de forma continua como vivienda.
Reparaciones menores: Todas aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso cotidiano de la vivienda, que no se corresponda con el desgaste propio del inmueble y su estructura, y que son responsabilidad del arrendatario o arrendataria.
Reparaciones mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda, y que son responsabilidad del arrendador.
Multi arrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.
Pequeño arrendador: Es aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas.
Residencias: Son aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre la cual se asienta su vivienda.
Capítulo II
Excepción del ámbito de aplicación
1.- Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2.- Las fincas rurales.
3.- Los fondos de comercio.
4.- Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.
5.- Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.
Exclusión por relación laboral
Exclusión de la fijación del canon de arrendamiento
Capítulo III
Prohibición de decretar medidas cautelares
Prohibición del arrendamiento de viviendas inadecuadas
En consecuencia, nadie estará obligado u obligada a pagar canon de arrendamiento por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones arrendaticias excluidas de la aplicación de esta Ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, así como al disfrute de las garantías y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias.
De las viviendas adjudicadas por el Estado
De los anuncios en prensa
1.- Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria, subarrendatario o subarrendatario así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, clase social, profesión ó condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.
2.- Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede.
3.- Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.
En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley.
De la exhibición de los inmuebles
Capítulo IV
Sección Primera
Órgano rector
Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en la presente Ley.
Representación en los estados
Estructura, organización y funcionamiento
El reglamento interno de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda establecerá lo relativo al ingreso, ascenso, traslado, suspensión y retiro de los funcionarios públicos y funcionarias públicas, conforme lo dispone la Constitución de la República y la Ley del Estatuto de la Función Pública, así como los límites a la incorporación de trabajadores y trabajadoras bajo el régimen de la Ley Orgánica del Trabajo.
Patrimonio de la Superintendencia
1.- Las rentas, recursos, bienes y derechos que le asigne el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, y otros órganos del Ejecutivo Nacional de conformidad con el ordenamiento jurídico aplicable.
2.- Los recursos y bienes que obtenga por el ejercicio de sus competencias.
3.- El producto de lo recaudado por concepto de multas de su competencia.
4.- Las donaciones, legados y demás liberalidades que le sean otorgadas.
De las atribuciones
1.- Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.
2.- Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley.
3.- Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.
4.- Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley.
5.- Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relación arrendaticia, así como certificar la colaboración o no, por parte del sujeto investigado.
6.- Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma.
7.- Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por la presente Ley, así como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella establecidos.
8.- Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.
9.- Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de refugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste comprobare que no tiene lugar donde habitar.
10.- Diseñar y ejecutar la política de información y formación en materia de arrendamiento de vivienda, de los servidores públicos y servidoras públicas, así como de la ciudadanía en general.
11.- Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias en esta materia, para la definición de los planes nacionales en materia de vivienda y hábitat como un sistema integrado.
12.- Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, políticas públicas que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.
13.- Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.
14.- Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la información que estime pertinente a los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las atribuciones de control y fiscalización que le han sido otorgadas por esta Ley.
15.- Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.
16.- Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso del arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento primario y preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo establecido en la presente Ley.
17.- Las demás atribuciones que le sean propias, de conformidad con lo establecido en esta Ley.
De la revisión previa del contrato de arrendamiento
Obligación de los arrendadores
Inclusión de los arrendatarios y arrendatarias
Incumplimiento de los arrendadores
Facultades de inspección
Del o de la Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda
Sección Segunda
Órganos jurisdiccionales
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria.
Sección Tercera: de la Defensa Pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda
De la Defensa Pública
La máxima autoridad de la Defensa Pública designará defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los cuales podrán tener competencias en el ámbito local, regional o plena, a nivel nacional.
En el ejercicio de la competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria, y para la defensa del derecho a la vivienda, será preeminente la defensa de los derechos humanos de las personas que lo requieran.
Atribuciones de la Defensa Pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda
1.- Velar por la tutela judicial efectiva del derecho a la defensa, en los procesos judiciales o administrativos relacionados con el respeto y la garantía del derecho a la vivienda, previsto como un derecho humano en convenios internacionales y en la Constitución de la República.
2.- Orientar, asesorar, asistir y representar a todas las personas que lo requieran, para la defensa de sus derechos, intereses y garantías en materia inquilinaria, inmobiliaria y sobre asuntos del derecho a la vivienda.
3.- Ejercer la defensa de los usuarios y usuarias del servicio, ante los tribunales de municipios, primera instancia y superiores, así como ante los órganos administrativos en la materia de su competencia.
4.- Ejercer la acción de amparo constitucional y los recursos de nulidad ante el órgano jurisdiccional competente, en defensa de los usuarios y usuarias que vean afectados su derecho a la vivienda como arrendatarios o arrendatarias.
5.- Promover las pruebas que sean necesarias para la mejor defensa de los intereses de los afectados o afectadas.
6.- Anunciar el recurso de apelación o de casación, de ser procedente, pudiendo formalizar solamente el primero de ellos.
7.- Informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala de Casación correspondiente del Tribunal Supremo de Justicia, de los recursos anunciados.
8.- Ejercer las acciones de amparo contra las decisiones de los tribunales con competencia en materia civil y mercantil, que amenacen o violen derechos o garantías constitucionales y, de ser el caso, informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la acción intentada.
9.- Interponer los recursos administrativos contra las decisiones de los órganos administrativos con competencia en la materia.
10.- Levantar censos y estadísticas de las personas usuarias de este servicio, a los fines de canalizar sus necesidades de vivienda ante los órganos competentes.
11.- Practicar, a requerimiento de parte, inspecciones a los fines de asegurar el respeto al derecho a la vivienda cuando se vulneren los derechos y garantías de los arrendatarios y arrendatarias.
12.- Promover y proponer las medidas que estime necesarias, para la protección de sus asistidos o representados, a los fines de prevenir amenazas o violaciones de sus derechos y garantías relacionadas con la materia objeto de la presente Ley.
13.- Cualquier otra que, a consideración de la máxima autoridad de la Defensa Pública, sea necesaria para la defensa de los derechos e intereses de los ciudadanos y ciudadanas que requieran el servicio.
14.- Las demás que la atribuyan la Constitución de la República, la Ley Orgánica de la Defensa Pública, su reglamento y normativas internas de la Defensa Pública.
Capítulo V
Definición, objetivos y funcionamiento del Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda
De la estructura
1.- El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.
2.- La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
3.- Los tribunales competentes en la materia.
4.- El Ministerio Público.
5.- La Defensa Pública, como órgano constitucional autónomo, y a través de los defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda.
6.- La Defensoría del Pueblo.
Para el logro de sus objetivos, el Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda cumplirá con sus funciones y objetivos, a través de las competencias atribuidas a cada uno de sus integrantes.
TÍTULO II
Capítulo I
Irrenunciabilidad de los derechos
Condiciones del inmueble
Entrega del inmueble
Mantenimiento de los servicios
Del pago de servicios
Sobre las reparaciones del inmueble
En caso de ser necesario el traslado temporal del grupo familiar, por reparaciones mayores y urgentes que pongan en riesgo la vida de los arrendatarios o arrendatarias, deberá ser avalado por los órganos competentes en la materia y garantizada la vivienda temporal al arrendatario o arrendataria, así como su retorno al inmueble reparado en el lapso establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Subrogación de los contratos
Del cobro indebido de los cánones
Daños maliciosos
Estos daños deberán ser determinados por las autoridades competentes, las cuales identificarán si fueron causados maliciosamente por el arrendatario o arrendataria.
Uso y goce de la vivienda
Cobro del canon de arrendamiento
Entrega del inmueble al arrendador
Prohibición del subarrendamiento y cesión
De la obligación de formalizar la relación arrendaticia
Derecho a la suscripción del contrato
Del canon de arrendamiento
1.- Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2.- Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato.
Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.
Del registro de arrendatarios y arrendatarias
De la ubicación a viviendas de arrendatarios y arrendatarias con medidas de desalojos
Capítulo II
Del contrato
Duración de los contratos
De los ejemplares del contrato
Anexo de la fijación del canon
Los arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente artículo, deberán otorgar un nuevo contrato a los arrendatarios o arrendatarias conforme lo dispone la presente Ley.
Prohibición del pago en moneda extranjera
Aquellos contratos que se celebraron en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se adecuarán a las formalidades establecidas en ésta, en un lapso de treinta días continuos a partir de su entrada en vigencia.
Sometimiento a la jurisdicción judicial
Subrogación de contratos
A tales efectos, deberá el cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo familiar no arrendatario, que desee continuar haciendo uso de esa vivienda, manifestar su voluntad de subrogarse el contrato, por escrito en documento autenticado y dentro de un plazo de sesenta días a partir del momento en que ocurra la disolución del grupo familiar.
Subrogación por muerte del arrendatario o arrendataria
Del contrato distinto al arrendamiento
Capítulo III
Del registro como arrendador de vivienda estudiantil
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá diseñar una política de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de vivienda estudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales, instituciones públicas, privadas y personas naturales o jurídicas, en satisfacción al derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes.
De las condiciones de habitabilidad
De la convivencia
Las Normas de convivencia serán elaboradas y deberán estar suscritas sobre la base del contrato de arrendamiento, y actualizadas para mejorarlas anualmente o a solicitud de los estudiantes arrendatarios, arrendatarias o el arrendador, cuando así lo consideren por mutuo acuerdo o cuando sea expresada la necesidad de modificación por una de las partes. En caso del incumplimiento de algunas de las partes, se exigirá el cumplimiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Derechos de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias
1.- El uso, goce y disfrute de las áreas comunes, así como de los servicios básicos con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda estudiantil.
2.- El respeto a la privacidad, integridad, salud física y psicológica de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de vivienda estudiantil.
3.- El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilización del tiempo, los cuales no podrán ser restringidos a causa del horario de entrada, salida y permanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo de las normas de convivencia establecidas.
4.- Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamiento jurídico vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por la República.
Deberes de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias
1.- Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la vivienda estudiantil.
2.- Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de la vivienda estudiantil.
3.- El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su familia.
Los contratos de arrendamiento para vivienda estudiantil
Del espacio del dormitorio individual o colectivo
El dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deberá tener como mínimo seis metros cuadrados (6m²) por cada estudiante arrendatario o arrendataria.
Capítulo IV
De la competencia
De la oportunidad para la cancelación del canon
Del procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda
No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.
Del recibo de pago
Presupuestos para la clausura de la cuenta corriente
1.- Se haya terminado la relación arrendaticia.
2.- Se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por cualesquiera de las causales establecidas en la presente Ley y la decisión haya quedado definitivamente firme.
De la no comparecencia o no identificación del arrendador
De las cuentas clausuradas por intervención o investigación
Determinación del cálculo del justo valor
1.- Valor de reposición.
2.- Dimensiones del inmueble.
3.- Valor de depreciación.
4.- Vulnerabilidad sísmica.
5.- Región geográfica.
Del valor de reposición
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se establecerán los elementos científicos referidos en el artículo anterior para la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento.
Del porcentaje de depreciación del inmueble
De la rehabilitación integral del inmueble
De la fijación del canon
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Fórmula para la fijación del canon
En donde:
1.- CA = valor del canon de arrendamiento.
2.- VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley.
3.- % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley.
Sección Primera: procedimiento para la fijación y revisión del canon
Procedimiento para la fijación del canon
De la solicitud a parte interesada
Del contenido de la solicitud
1.- El órgano al cual está dirigido.
2.- La identificación del interesado y, en su caso, de la persona que actúe como su representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte.
3.- La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.
4.- Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud.
5.- Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.
6.- Datos del inmueble.
7.- Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentarias.
8.- La firma de los interesados.
De la notificación
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble, cuyo valor hubiere sido determinado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha no anterior de un año a la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite.
Revisión de los cánones de arrendamiento
1.- Cuando hubiere transcurrido un año después de cada fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente.
2.- Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
3.- Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral 1 del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.
En el caso contemplado en el numeral 1 de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho numeral.
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesarios, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.
Capítulo V
Estímulo al arrendamiento al sector privado de la construcción
Las viviendas indicadas en este artículo, deberán cumplir con las mismas características y especificaciones técnicas.
Del compromiso del sector privado de la construcción
Queda expresamente establecido que sin la carta aval del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, no podrá dar inicio a la obra.
De la asignación del inmueble a arrendar
La designación de los inmuebles indicados en el presente artículo, debe realizarse en el marco de las prioridades sociales establecidas por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.
De los costos de construcción
De la venta por antigüedad en el arrendamiento
Capítulo VI
De la preferencia arrendaticia
El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.
Del ejercicio de la preferencia arrendaticia
Capítulo VII
Causas para el desalojo
1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3.- En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4.-Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5.- Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.
Demanda por falta de pago
La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.
Inhabitabilidad del inmueble
TÍTULO III
Capítulo I
Procedimiento previo a las demandas
Inicio
Del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial
TÍTULO IV
Capítulo I
Garantía del derecho a la defensa
De las demandas
Naturaleza y principios del procedimiento oral
Del inicio
Admisión de la demanda y despacho saneador
La audiencia será oral, pública y presidida por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas.
De cada audiencia se levantará un acta en la cual deberá constar lo ocurrido, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil.
Del Litisconsorcio
Capítulo II
De la mediación
El juez o jueza dará por concluido el proceso, mediante sentencia en forma oral que dictará de inmediato, homologando el acuerdo el cual reducirá en acta motivada y tendrá efecto de cosa juzgada.
Las opiniones que emita el juez o jueza en la audiencia de mediación, no podrán ser consideradas como causales de recusación.
Prórroga de la audiencia
La no comparecencia de cualquiera de las partes a las audiencias complementarias, producirá los mismos efectos señalados para la no comparecencia a la audiencia de mediación.
No comparecencia a la audiencia de mediación
De la apelación a la sentencia de la audiencia de mediación
Infructuosidad de la audiencia de mediación
A la contestación, se deberá acompañar toda la prueba documental de que se disponga, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes públicos y se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran y los datos referenciales de que disponga, así como indicar si presentará prueba testimonial que rendirá declaración en la audiencia de juicio, la cual puede promoverse con el escrito de contestación y hasta el lapso de promoción de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso se evacuarán en la audiencia de juicio.
Efectos de la no contestación
El demandado podrá promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho días de despacho siguientes a la oportunidad de la contestación omitida, en caso de promoverse pruebas, las mismas se evacuarán en el lapso probatorio establecido en este procedimiento.
De las cuestiones previas
De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
De la reconvención
Contra la negativa de la admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto, independientemente de su cuantía.
De la intervención de terceros
En los demás casos de intervención voluntaria de terceros a que se refieren los numerales 1, 2 y 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal sólo admitirá las tercerías si éstas fueren propuestas antes del vencimiento del lapso de promoción de pruebas.
Contra la negativa de admisión de la tercería no se admitirá recurso alguno.
Del lapso probatorio
Si las partes promovieren pruebas de inspección judicial, experticias, informes de terceros, pruebas científicas y pruebas libres, el juez o jueza establecerá un lapso para la evacuación de las mismas no mayor de treinta días de despacho. El juez o jueza podrá, por causa justificada, prorrogar por una sola vez el lapso de evacuación de la experticia por un plazo de tres días de despacho.
En el caso de que se trate únicamente de la promoción de pruebas documentales, el lapso de evacuación se reducirá a diez días de despacho.
De las pruebas documentales o testimoniales sobrevenidas
Capítulo III
De la audiencia de juicio
Comparecencia en la audiencia de juicio
Presentación de una sola de las partes
Recurso de apelación por extinción del procedimiento
Si fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante, sentenciando la causa en forma oral con base a dicha confesión; sentencia que será reducida en forma escrita, en la misma audiencia de juicio. El demandado podrá apelar la decisión en ambos efectos, dentro del lapso de tres días de despacho siguientes, contados a partir de la publicación del fallo.
En las situaciones anteriormente referidas, serán consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio del Tribunal.
En los casos de apelación, el Tribunal Superior respectivo decidirá sobre la misma, en forma oral e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no mayor de cinco días de despacho siguientes a partir del recibo del expediente. Siempre que sea admisible el recurso de casación contra dichas decisiones, independientemente de la cuantía.
De las pruebas y su evacuación
Oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez o jueza, comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral.
En este acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestación de la demanda, o hasta el lapso de promoción de prueba, éstos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las partes y por el juez o jueza.
Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Observaciones de las pruebas
El juez o jueza podrá ordenar la evacuación de cualquier otra prueba que considere necesaria para el mejor esclarecimiento de la verdad; también podrá dar por terminados los actos de examen de testigos e interrogatorio a los peritos cuando los considere inoficiosos o impertinentes.
El juez o jueza valorará las pruebas atendiendo al principio de la sana crítica.
Una vez vencidas las horas de despacho sin que hubiese terminado el debate, el juez o jueza podrá diferir en una sola oportunidad la audiencia de juicio, la cual se celebrará al día de despacho siguiente.
Del fallo
De regreso a la sala, el juez o jueza pronunciará su sentencia oralmente, expresando el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su dispositiva.
El pronunciamiento de la sentencia podrá diferirse por una sola vez, para el día de despacho siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez o jueza hará declaración expresa en el auto de diferimiento.
De la publicación del fallo
Del registro audiovisual de la audiencia
Ante la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la audiencia, ésta podrá realizarse sin estos medios, dejando el juez o jueza constancia de esta circunstancia en el acta de la audiencia de juicio contentiva de la dispositiva.
De la apelación
Oída la apelación, el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente, en el cual se dictará la sentencia definitiva.
Contra la decisión del Tribunal Superior se podrá anunciar recurso de casación, dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo, y siempre que por la cuantía de la demanda esta sea recurrible.
Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Del recurso
TÍTULO V
Reintegro del exceso al cobro indebido
Obligación de reintegro al cobro indebido
De los procedimientos para el reintegro del cobro indebido
De la prescripción del reclamo
Resarcimiento de los pagos indebidos o sobrealquileres
Las cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la relación arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
Prohibición de exceso de cobro
TÍTULO VI
Capítulo I
De la preferencia ofertiva
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Requisitos para la preferencia ofertiva
Dicha comunicación deberá indicar:
1.- Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2.- Condiciones de venta.
3.- Modalidades de negociación.
4.- Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5.- Documento de propiedad del inmueble.
6.- Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7.- Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.
De las condiciones y modalidades de la negociación
En los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente.
Contestación al oferente
Transcurrido este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
De la extinción del ofrecimiento
Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad.
Del ofrecimiento por un tercero
Consideración por la relación arrendaticia
1.- Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2.- Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3.- Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4.- Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El propietario que por la necesidad, del arrendatario o arrendataria haga caso omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la presente Ley.
Capítulo II
Del retracto legal
Lapso para ejercer el retracto legal
De los supuestos para ejercer el retracto legal
1.- Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2.- Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.
TÍTULO VII
Sanciones
1.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
2.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400U.T.).
3.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
4.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
5.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente Ley, con una multa de Cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
6.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con una multa de Cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
7.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 41 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
8.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
9.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
10.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
11.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
12.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
13.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
14.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
15.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 126 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
16.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
17.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
A tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos.
El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Desalojo de hecho
El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
De la notificación al infractor
Los funcionarios o funcionarias de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, podrán valerse de las autoridades policiales para efectuar la notificación a que se refiere el presente artículo.
Publicación de la notificación
De la reincidencia
El inmueble o los inmuebles expropiados serán adjudicados a los arrendatarios o arrendatarias que habiten el mismo al momento de la expropiación.
Sanción por obstaculizar las actuaciones
TÍTULO VIII
Capítulo I
De la participación del Poder Popular en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
De las competencias de las organizaciones sociales en materia arrendaticia
Del impulso de programas de formación del Poder Popular
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley,
Segunda. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el plazo de tres meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, procederá a elaborar un Registro de Contratos de Arrendamiento sobre Inmuebles Urbanos y Suburbanos destinados a Vivienda, Habitación, Pensión y Residencias Estudiantiles. El registro de contratos de arrendamiento, será el instrumento que permita recabar información relativa a los datos identificativos del arrendador y arrendatario o arrendataria; cualidad de arrendar de la persona que arrienda; del canon de arrendamiento; de la existencia de cláusulas penales; de la duración del contrato; de la fecha del contrato; del tipo de inmueble; de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Superintendencia considere pertinente. El registro de contratos será permanente.
Tercera. Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la Ley que regule la materia.
Cuarta. Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma en un lapso no mayor de treinta días continuos.
Quinta. Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.
Sexta. Se instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de adquisición de estos inmuebles de vieja data, tomando en cuenta el interés colectivo del país.
Séptima. El Estado está en la obligación, mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de otorgar subsidios a todas aquellas personas de la tercera edad o discapacitados y discapacitadas para la adquisición de inmuebles de vieja data.
Octava. Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un año más de prórroga. Si al término del año de prórroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.
Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.
Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la Ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Décima. Las depositarias judiciales tendrán un plazo no mayor de seis meses, para rendir cuentas y colocar a disposición los bienes en depósitos en materia inquilinaria de vivienda a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta determine sobre los bienes en resguardo, so pena de la responsabilidad administrativa, civil y penal correspondiente a la que haya lugar.
DISPOSICIONES DEROGATORIA
Única. Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda.
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales, todas las actuaciones que se realicen con ocasión de la presente Ley.
Segunda. Para las situaciones no previstas en la presente Ley, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código de Procedimiento Civil.
Tercera. El conjunto de leyes del Poder Popular y todas aquellas referentes al derecho a la vivienda y a la tierra, cuando éstas satisfagan los fines supremos en materia de arrendamiento de vivienda, se aplicarán de manera subsidiaria a la presente Ley.
Cuarta. La presente Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, sede de la Asamblea Nacional, en Caracas, a los diez días del mes de noviembre de dos mil once. Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
FERNANDO SOTO ROJASPresidente de la Asamblea Nacional
ARISTÓBULO ISTÚRIZ ALMEIDA
IVÁN ZERPA GUERRERO
VÍCTOR CLARK BOSCÁNSubsecretario
Promulgación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 213 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los doce días del mes de noviembre de dos mil once. Años 201° de la Independencia, 152° de la Federación y 12° de la Revolución Bolivariana.
Cúmplase,
Refrendado
El Vicepresidente Ejecutivo, ELÍAS JAUA MILANO
☞Visualiza la versión original publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela
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Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011.
☑ Vigente ☞ FICHA TÉCNICA
LA ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
Decreta
La siguiente,
LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
TÍTULO I
Capítulo I
Objeto
Carácter estratégico y de interés público
Principios
Promoción y estímulo del arrendamiento socialmente responsable
1.- Una vivienda transitoria hacia la vivienda digna definitiva de las familias y las personas, que se ve satisfecha con el acceso de todos y todas a la propiedad de una vivienda digna y adecuada, conforme al mandato constitucional, los derechos humanos y las leyes nacionales.
2.- Una respuesta a las necesidades de estadía transitoria para las familias y personas, por razones de estudio, trabajo u otras, propias de la movilidad social.
3.- Un medio para el uso responsable de la propiedad de viviendas, en tanto constituye una forma de poner la vivienda al servicio de la sociedad, cuando no se tiene disposición inmediata de ocupar o vender un bien de supremo interés social; siendo contrario a la Constitución de la República y a esta Ley las prácticas de acaparamiento y especulación en el sector inmobiliario.
Parágrafo único. La vivienda desocupada es contraria al interés social e implica una contribución tributaria especial para los propietarios, que será establecida por ley y determinada por el órgano encargado de velar por su cumplimiento, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia. Se promoverá, igualmente, la liberación de cargas tributarias sobre la propiedad de inmuebles que sean arrendados como parte de las políticas de estímulo.
Fines supremos en materia de arrendamiento
1.- Promover el arrendamiento socialmente responsable, como vivienda complementaria y transitoria en la protección y garantía del derecho humano a una vivienda digna y adecuada para todas las personas y familias; de conformidad con la Constitución de la República, las leyes y políticas nacionales en materia de vivienda y hábitat, como parte de un sistema integrado orientado a responder a la crisis de vivienda que vive nuestro pueblo.
2.- Garantizar que las familias y las personas no pasen más de diez años en condición de arrendatarios o arrendatarias, promoviendo la disminución progresiva de este plazo; a través del acceso de los arrendatarios y arrendatarias a la propiedad de las viviendas, conforme a lo establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República y demás leyes que rigen la materia, así como en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, dando prioridad a aquellas familias que se encuentren en riesgo vital y las que tengan mayor número de años viviendo en condición de arrendatarios o arrendatarias, por no tener vivienda propia.
3.- Generar un marco jurídico y políticas públicas para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas, que procure el bienestar social y seguridad jurídica de las partes en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando deberes y derechos de arrendadores, arrendatarios y arrendatarias, como sujetos beneficiarios y corresponsables del sistema público para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda.
4.- Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la condición de débil económico y por ende jurídico; susceptible de soportar relaciones de explotación, discriminación o sometimiento para acceder a una vivienda transitoria. Promoviendo, igualmente, la protección de los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y jurídicos.
5. Promover una política de seguridad social del arrendatario o arrendataria, complementario a la política habitacional que hace parte de la seguridad social de los trabajadores y trabajadoras. Estableciendo a su vez políticas de protección a los pequeños arrendadores responsables, que puedan verse afectados o afectadas en una relación arrendaticia por incumplimiento o incapacidad económica del arrendatario o arrendataria de acuerdo a la Constitución de la República y la ley.
6.- Que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias; especialmente cuando las formas y apariencias que se adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda, estableciendo por tanto responsabilidades penales o pecuniarias según la gravedad del caso. Así como establecer estrictos controles en el cambio del uso de los inmuebles destinados a vivienda, que busquen evadir las responsabilidades inherentes a la propiedad de dichos bienes; considerándose preferente el destino para vivienda o habitación de acuerdo a la Constitución de la República y las leyes.
7.- Combatir el acaparamiento, la desocupación y mercantilización de viviendas; así como la especulación, discriminación y relaciones de explotación del ser humano por el ser humano, asociadas al arrendamiento de vivienda.
8.- Prohibir la discriminación y brindar protección a quienes se encuentren en especial situación de vulnerabilidad, o susceptibles de ser discriminados o discriminadas por: orientación sexual, identidad de género, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, edad, clase social, estado de salud y condición física, entre otros.
9.- Promover la participación popular, la cogestión y la corresponsabilidad social en la planificación, ejecución y control de la política nacional en materia de arrendamiento de vivienda como parte integral de las políticas nacionales de vivienda y hábitat; así como en la resolución alternativa de conflictos en materia arrendaticia, a través de los medios alternativos de justicia establecidos en la Constitución de la República y leyes nacionales.
10.- Garantizar la libertad de los particulares para celebrar contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, de conformidad con la voluntad de las partes, sujeto a los límites establecidos en esta Ley y demás leyes nacionales, gozando los arrendatarios y arrendatarias del derecho a la preferencia arrendaticia.
11.- Preservar y garantizar la seguridad jurídica y la mayor estabilidad de las familias y las personas, en la tenencia de las viviendas que constituyen el asiento principal del hogar. Se podrán crear beneficios dirigidos a estimular los contratos a tiempo indeterminado o con mayor plazo, como puede ser una menor carga tributaria o una disminución en la contribución social que genera la relación arrendaticia para la seguridad habitacional.
12.- Erradicar los desalojos arbitrarios y combatir toda forma de presión y amenazas de desalojo por los particulares; así como las que fueren realizadas por servidores públicos y servidoras públicas, que no se encuentren fundamentadas en decisiones administrativas o judiciales, o resulten fuera de sus competencias; estableciendo sanciones severas en esta materia.
13.- Garantizar los derechos de las personas, víctimas de desalojos arbitrarios, restituyéndolas en sus viviendas siempre que fuere posible u ofreciéndoles alternativas para la constitución de su hogar en otra vivienda, que no desmejore su condición de vida.
14.- Que el canon de arrendamiento esté dirigido principalmente a cubrir gastos por deterioros del inmueble, gastos administrativos del Estado y de los particulares, producto de la relación arrendaticia, conteniendo un margen de ganancia, especialmente cuando comporten para el arrendador la prestación de un servicio (caso de pensiones o residencias estudiantiles); y en los demás casos, conforme sea definido por el ente rector en la materia, como parte de una política de estímulo al arrendamiento, en el marco de los límites establecidos en la ley.
15. Prohibir el aprovechamiento de la inversión pública en servicios y obras, en la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, para encarecer los costos del alquiler.
16. Garantizar que el arrendamiento de viviendas, habitaciones, residencias y pensiones no se constituya en una relación de explotación que comporte para los arrendatarios y arrendatarias la pérdida de una parte sustancial de su salario básico, necesario para la manutención, o que implique la pérdida de la capacidad de ahorro para la adquisición de su vivienda propia.
17.- Establecer normas específicas para el alquiler en pensiones, habitaciones y residencias estudiantiles que garanticen los derechos de estos sectores en sus particulares condiciones.
18.- Crear un nuevo órgano en materia de arrendamiento de vivienda, que asuma la rectoría en esta materia, generando capacidad de respuesta efectiva con la participación protagónica del pueblo en la gestión.
19.- El órgano encargado en materia de arrendamiento de vivienda velará por el cumplimiento de estos fines, con el objeto de lograr su implementación progresiva, acompañada de una política de información y formación en la materia de los servidores públicos y servidoras públicas, así como de la ciudadanía en general.
20.- Establecer un conjunto de sanciones e indemnizaciones desde una visión preventiva y restitutiva, tendientes a generar que los ciudadanos y ciudadanas se abstengan de violar esta Ley, y que se vean obligados y obligadas a la reparación de los daños causados a la sociedad, las familias, las personas con sus acciones; se establecerán responsabilidades penales en los casos que se atente o lesionen derechos esenciales de las familias y las personas.
Ámbito de aplicación
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Definiciones
Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.
Vivienda estudiantil: Es aquel espacio físico vital, acondicionado como vivienda temporal para el estudiante, bien sea habitación, casa, quinta, apartamento, anexo de una vivienda, edificio o cualquier otra tipología de vivienda establecida en esta Ley, que permita el desarrollo integral y progresivo durante su formación. Dicha vivienda puede ser de carácter pública, privada o mixta.
Habitación: Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado como morada y asiento principal de persona o familia para su vivienda.
Pensión: Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes, utilizadas de forma continua como vivienda.
Reparaciones menores: Todas aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso cotidiano de la vivienda, que no se corresponda con el desgaste propio del inmueble y su estructura, y que son responsabilidad del arrendatario o arrendataria.
Reparaciones mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda, y que son responsabilidad del arrendador.
Multi arrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.
Pequeño arrendador: Es aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas.
Residencias: Son aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre la cual se asienta su vivienda.
Capítulo II
Excepción del ámbito de aplicación
1.- Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2.- Las fincas rurales.
3.- Los fondos de comercio.
4.- Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.
5.- Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.
Exclusión por relación laboral
Exclusión de la fijación del canon de arrendamiento
Capítulo III
Prohibición de decretar medidas cautelares
Prohibición del arrendamiento de viviendas inadecuadas
En consecuencia, nadie estará obligado u obligada a pagar canon de arrendamiento por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones arrendaticias excluidas de la aplicación de esta Ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, así como al disfrute de las garantías y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias.
De las viviendas adjudicadas por el Estado
De los anuncios en prensa
1.- Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria, subarrendatario o subarrendatario así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, clase social, profesión ó condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.
2.- Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede.
3.- Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.
En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley.
De la exhibición de los inmuebles
Capítulo IV
Sección Primera
Órgano rector
Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en la presente Ley.
Representación en los estados
Estructura, organización y funcionamiento
El reglamento interno de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda establecerá lo relativo al ingreso, ascenso, traslado, suspensión y retiro de los funcionarios públicos y funcionarias públicas, conforme lo dispone la Constitución de la República y la Ley del Estatuto de la Función Pública, así como los límites a la incorporación de trabajadores y trabajadoras bajo el régimen de la Ley Orgánica del Trabajo.
Patrimonio de la Superintendencia
1.- Las rentas, recursos, bienes y derechos que le asigne el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, y otros órganos del Ejecutivo Nacional de conformidad con el ordenamiento jurídico aplicable.
2.- Los recursos y bienes que obtenga por el ejercicio de sus competencias.
3.- El producto de lo recaudado por concepto de multas de su competencia.
4.- Las donaciones, legados y demás liberalidades que le sean otorgadas.
De las atribuciones
1.- Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.
2.- Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley.
3.- Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.
4.- Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley.
5.- Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relación arrendaticia, así como certificar la colaboración o no, por parte del sujeto investigado.
6.- Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma.
7.- Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por la presente Ley, así como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella establecidos.
8.- Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.
9.- Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de refugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste comprobare que no tiene lugar donde habitar.
10.- Diseñar y ejecutar la política de información y formación en materia de arrendamiento de vivienda, de los servidores públicos y servidoras públicas, así como de la ciudadanía en general.
11.- Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias en esta materia, para la definición de los planes nacionales en materia de vivienda y hábitat como un sistema integrado.
12.- Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, políticas públicas que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.
13.- Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.
14.- Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la información que estime pertinente a los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las atribuciones de control y fiscalización que le han sido otorgadas por esta Ley.
15.- Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.
16.- Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso del arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento primario y preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo establecido en la presente Ley.
17.- Las demás atribuciones que le sean propias, de conformidad con lo establecido en esta Ley.
De la revisión previa del contrato de arrendamiento
Obligación de los arrendadores
Inclusión de los arrendatarios y arrendatarias
Incumplimiento de los arrendadores
Facultades de inspección
Del o de la Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda
Sección Segunda
Órganos jurisdiccionales
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria.
Sección Tercera: de la Defensa Pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda
De la Defensa Pública
La máxima autoridad de la Defensa Pública designará defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los cuales podrán tener competencias en el ámbito local, regional o plena, a nivel nacional.
En el ejercicio de la competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria, y para la defensa del derecho a la vivienda, será preeminente la defensa de los derechos humanos de las personas que lo requieran.
Atribuciones de la Defensa Pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda
1.- Velar por la tutela judicial efectiva del derecho a la defensa, en los procesos judiciales o administrativos relacionados con el respeto y la garantía del derecho a la vivienda, previsto como un derecho humano en convenios internacionales y en la Constitución de la República.
2.- Orientar, asesorar, asistir y representar a todas las personas que lo requieran, para la defensa de sus derechos, intereses y garantías en materia inquilinaria, inmobiliaria y sobre asuntos del derecho a la vivienda.
3.- Ejercer la defensa de los usuarios y usuarias del servicio, ante los tribunales de municipios, primera instancia y superiores, así como ante los órganos administrativos en la materia de su competencia.
4.- Ejercer la acción de amparo constitucional y los recursos de nulidad ante el órgano jurisdiccional competente, en defensa de los usuarios y usuarias que vean afectados su derecho a la vivienda como arrendatarios o arrendatarias.
5.- Promover las pruebas que sean necesarias para la mejor defensa de los intereses de los afectados o afectadas.
6.- Anunciar el recurso de apelación o de casación, de ser procedente, pudiendo formalizar solamente el primero de ellos.
7.- Informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala de Casación correspondiente del Tribunal Supremo de Justicia, de los recursos anunciados.
8.- Ejercer las acciones de amparo contra las decisiones de los tribunales con competencia en materia civil y mercantil, que amenacen o violen derechos o garantías constitucionales y, de ser el caso, informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la acción intentada.
9.- Interponer los recursos administrativos contra las decisiones de los órganos administrativos con competencia en la materia.
10.- Levantar censos y estadísticas de las personas usuarias de este servicio, a los fines de canalizar sus necesidades de vivienda ante los órganos competentes.
11.- Practicar, a requerimiento de parte, inspecciones a los fines de asegurar el respeto al derecho a la vivienda cuando se vulneren los derechos y garantías de los arrendatarios y arrendatarias.
12.- Promover y proponer las medidas que estime necesarias, para la protección de sus asistidos o representados, a los fines de prevenir amenazas o violaciones de sus derechos y garantías relacionadas con la materia objeto de la presente Ley.
13.- Cualquier otra que, a consideración de la máxima autoridad de la Defensa Pública, sea necesaria para la defensa de los derechos e intereses de los ciudadanos y ciudadanas que requieran el servicio.
14.- Las demás que la atribuyan la Constitución de la República, la Ley Orgánica de la Defensa Pública, su reglamento y normativas internas de la Defensa Pública.
Capítulo V
Definición, objetivos y funcionamiento del Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda
De la estructura
1.- El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.
2.- La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
3.- Los tribunales competentes en la materia.
4.- El Ministerio Público.
5.- La Defensa Pública, como órgano constitucional autónomo, y a través de los defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda.
6.- La Defensoría del Pueblo.
Para el logro de sus objetivos, el Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda cumplirá con sus funciones y objetivos, a través de las competencias atribuidas a cada uno de sus integrantes.
TÍTULO II
Capítulo I
Irrenunciabilidad de los derechos
Condiciones del inmueble
Entrega del inmueble
Mantenimiento de los servicios
Del pago de servicios
Sobre las reparaciones del inmueble
En caso de ser necesario el traslado temporal del grupo familiar, por reparaciones mayores y urgentes que pongan en riesgo la vida de los arrendatarios o arrendatarias, deberá ser avalado por los órganos competentes en la materia y garantizada la vivienda temporal al arrendatario o arrendataria, así como su retorno al inmueble reparado en el lapso establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Subrogación de los contratos
Del cobro indebido de los cánones
Daños maliciosos
Estos daños deberán ser determinados por las autoridades competentes, las cuales identificarán si fueron causados maliciosamente por el arrendatario o arrendataria.
Uso y goce de la vivienda
Cobro del canon de arrendamiento
Entrega del inmueble al arrendador
Prohibición del subarrendamiento y cesión
De la obligación de formalizar la relación arrendaticia
Derecho a la suscripción del contrato
Del canon de arrendamiento
1.- Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2.- Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato.
Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.
Del registro de arrendatarios y arrendatarias
De la ubicación a viviendas de arrendatarios y arrendatarias con medidas de desalojos
Capítulo II
Del contrato
Duración de los contratos
De los ejemplares del contrato
Anexo de la fijación del canon
Los arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente artículo, deberán otorgar un nuevo contrato a los arrendatarios o arrendatarias conforme lo dispone la presente Ley.
Prohibición del pago en moneda extranjera
Aquellos contratos que se celebraron en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se adecuarán a las formalidades establecidas en ésta, en un lapso de treinta días continuos a partir de su entrada en vigencia.
Sometimiento a la jurisdicción judicial
Subrogación de contratos
A tales efectos, deberá el cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo familiar no arrendatario, que desee continuar haciendo uso de esa vivienda, manifestar su voluntad de subrogarse el contrato, por escrito en documento autenticado y dentro de un plazo de sesenta días a partir del momento en que ocurra la disolución del grupo familiar.
Subrogación por muerte del arrendatario o arrendataria
Del contrato distinto al arrendamiento
Capítulo III
Del registro como arrendador de vivienda estudiantil
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá diseñar una política de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de vivienda estudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales, instituciones públicas, privadas y personas naturales o jurídicas, en satisfacción al derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes.
De las condiciones de habitabilidad
De la convivencia
Las Normas de convivencia serán elaboradas y deberán estar suscritas sobre la base del contrato de arrendamiento, y actualizadas para mejorarlas anualmente o a solicitud de los estudiantes arrendatarios, arrendatarias o el arrendador, cuando así lo consideren por mutuo acuerdo o cuando sea expresada la necesidad de modificación por una de las partes. En caso del incumplimiento de algunas de las partes, se exigirá el cumplimiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Derechos de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias
1.- El uso, goce y disfrute de las áreas comunes, así como de los servicios básicos con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda estudiantil.
2.- El respeto a la privacidad, integridad, salud física y psicológica de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de vivienda estudiantil.
3.- El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilización del tiempo, los cuales no podrán ser restringidos a causa del horario de entrada, salida y permanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo de las normas de convivencia establecidas.
4.- Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamiento jurídico vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por la República.
Deberes de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias
1.- Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la vivienda estudiantil.
2.- Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de la vivienda estudiantil.
3.- El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su familia.
Los contratos de arrendamiento para vivienda estudiantil
Del espacio del dormitorio individual o colectivo
El dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deberá tener como mínimo seis metros cuadrados (6m²) por cada estudiante arrendatario o arrendataria.
Capítulo IV
De la competencia
De la oportunidad para la cancelación del canon
Del procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda
No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.
Del recibo de pago
Presupuestos para la clausura de la cuenta corriente
1.- Se haya terminado la relación arrendaticia.
2.- Se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por cualesquiera de las causales establecidas en la presente Ley y la decisión haya quedado definitivamente firme.
De la no comparecencia o no identificación del arrendador
De las cuentas clausuradas por intervención o investigación
Determinación del cálculo del justo valor
1.- Valor de reposición.
2.- Dimensiones del inmueble.
3.- Valor de depreciación.
4.- Vulnerabilidad sísmica.
5.- Región geográfica.
Del valor de reposición
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se establecerán los elementos científicos referidos en el artículo anterior para la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento.
Del porcentaje de depreciación del inmueble
De la rehabilitación integral del inmueble
De la fijación del canon
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Fórmula para la fijación del canon
En donde:
1.- CA = valor del canon de arrendamiento.
2.- VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley.
3.- % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley.
Sección Primera: procedimiento para la fijación y revisión del canon
Procedimiento para la fijación del canon
De la solicitud a parte interesada
Del contenido de la solicitud
1.- El órgano al cual está dirigido.
2.- La identificación del interesado y, en su caso, de la persona que actúe como su representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte.
3.- La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.
4.- Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud.
5.- Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.
6.- Datos del inmueble.
7.- Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentarias.
8.- La firma de los interesados.
De la notificación
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble, cuyo valor hubiere sido determinado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha no anterior de un año a la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite.
Revisión de los cánones de arrendamiento
1.- Cuando hubiere transcurrido un año después de cada fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente.
2.- Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
3.- Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral 1 del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.
En el caso contemplado en el numeral 1 de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho numeral.
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesarios, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.
Capítulo V
Estímulo al arrendamiento al sector privado de la construcción
Las viviendas indicadas en este artículo, deberán cumplir con las mismas características y especificaciones técnicas.
Del compromiso del sector privado de la construcción
Queda expresamente establecido que sin la carta aval del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, no podrá dar inicio a la obra.
De la asignación del inmueble a arrendar
La designación de los inmuebles indicados en el presente artículo, debe realizarse en el marco de las prioridades sociales establecidas por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.
De los costos de construcción
De la venta por antigüedad en el arrendamiento
Capítulo VI
De la preferencia arrendaticia
El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.
Del ejercicio de la preferencia arrendaticia
Capítulo VII
Causas para el desalojo
1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3.- En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4.-Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5.- Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.
Demanda por falta de pago
La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.
Inhabitabilidad del inmueble
TÍTULO III
Capítulo I
Procedimiento previo a las demandas
Inicio
Del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial
TÍTULO IV
Capítulo I
Garantía del derecho a la defensa
De las demandas
Naturaleza y principios del procedimiento oral
Del inicio
Admisión de la demanda y despacho saneador
La audiencia será oral, pública y presidida por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas.
De cada audiencia se levantará un acta en la cual deberá constar lo ocurrido, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil.
Del Litisconsorcio
Capítulo II
De la mediación
El juez o jueza dará por concluido el proceso, mediante sentencia en forma oral que dictará de inmediato, homologando el acuerdo el cual reducirá en acta motivada y tendrá efecto de cosa juzgada.
Las opiniones que emita el juez o jueza en la audiencia de mediación, no podrán ser consideradas como causales de recusación.
Prórroga de la audiencia
La no comparecencia de cualquiera de las partes a las audiencias complementarias, producirá los mismos efectos señalados para la no comparecencia a la audiencia de mediación.
No comparecencia a la audiencia de mediación
De la apelación a la sentencia de la audiencia de mediación
Infructuosidad de la audiencia de mediación
A la contestación, se deberá acompañar toda la prueba documental de que se disponga, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes públicos y se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran y los datos referenciales de que disponga, así como indicar si presentará prueba testimonial que rendirá declaración en la audiencia de juicio, la cual puede promoverse con el escrito de contestación y hasta el lapso de promoción de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso se evacuarán en la audiencia de juicio.
Efectos de la no contestación
El demandado podrá promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho días de despacho siguientes a la oportunidad de la contestación omitida, en caso de promoverse pruebas, las mismas se evacuarán en el lapso probatorio establecido en este procedimiento.
De las cuestiones previas
De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
De la reconvención
Contra la negativa de la admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto, independientemente de su cuantía.
De la intervención de terceros
En los demás casos de intervención voluntaria de terceros a que se refieren los numerales 1, 2 y 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal sólo admitirá las tercerías si éstas fueren propuestas antes del vencimiento del lapso de promoción de pruebas.
Contra la negativa de admisión de la tercería no se admitirá recurso alguno.
Del lapso probatorio
Si las partes promovieren pruebas de inspección judicial, experticias, informes de terceros, pruebas científicas y pruebas libres, el juez o jueza establecerá un lapso para la evacuación de las mismas no mayor de treinta días de despacho. El juez o jueza podrá, por causa justificada, prorrogar por una sola vez el lapso de evacuación de la experticia por un plazo de tres días de despacho.
En el caso de que se trate únicamente de la promoción de pruebas documentales, el lapso de evacuación se reducirá a diez días de despacho.
De las pruebas documentales o testimoniales sobrevenidas
Capítulo III
De la audiencia de juicio
Comparecencia en la audiencia de juicio
Presentación de una sola de las partes
Recurso de apelación por extinción del procedimiento
Si fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante, sentenciando la causa en forma oral con base a dicha confesión; sentencia que será reducida en forma escrita, en la misma audiencia de juicio. El demandado podrá apelar la decisión en ambos efectos, dentro del lapso de tres días de despacho siguientes, contados a partir de la publicación del fallo.
En las situaciones anteriormente referidas, serán consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio del Tribunal.
En los casos de apelación, el Tribunal Superior respectivo decidirá sobre la misma, en forma oral e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no mayor de cinco días de despacho siguientes a partir del recibo del expediente. Siempre que sea admisible el recurso de casación contra dichas decisiones, independientemente de la cuantía.
De las pruebas y su evacuación
Oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez o jueza, comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral.
En este acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestación de la demanda, o hasta el lapso de promoción de prueba, éstos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las partes y por el juez o jueza.
Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Observaciones de las pruebas
El juez o jueza podrá ordenar la evacuación de cualquier otra prueba que considere necesaria para el mejor esclarecimiento de la verdad; también podrá dar por terminados los actos de examen de testigos e interrogatorio a los peritos cuando los considere inoficiosos o impertinentes.
El juez o jueza valorará las pruebas atendiendo al principio de la sana crítica.
Una vez vencidas las horas de despacho sin que hubiese terminado el debate, el juez o jueza podrá diferir en una sola oportunidad la audiencia de juicio, la cual se celebrará al día de despacho siguiente.
Del fallo
De regreso a la sala, el juez o jueza pronunciará su sentencia oralmente, expresando el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su dispositiva.
El pronunciamiento de la sentencia podrá diferirse por una sola vez, para el día de despacho siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez o jueza hará declaración expresa en el auto de diferimiento.
De la publicación del fallo
Del registro audiovisual de la audiencia
Ante la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la audiencia, ésta podrá realizarse sin estos medios, dejando el juez o jueza constancia de esta circunstancia en el acta de la audiencia de juicio contentiva de la dispositiva.
De la apelación
Oída la apelación, el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente, en el cual se dictará la sentencia definitiva.
Contra la decisión del Tribunal Superior se podrá anunciar recurso de casación, dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo, y siempre que por la cuantía de la demanda esta sea recurrible.
Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Del recurso
TÍTULO V
Reintegro del exceso al cobro indebido
Obligación de reintegro al cobro indebido
De los procedimientos para el reintegro del cobro indebido
De la prescripción del reclamo
Resarcimiento de los pagos indebidos o sobrealquileres
Las cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la relación arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
Prohibición de exceso de cobro
TÍTULO VI
Capítulo I
De la preferencia ofertiva
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Requisitos para la preferencia ofertiva
Dicha comunicación deberá indicar:
1.- Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2.- Condiciones de venta.
3.- Modalidades de negociación.
4.- Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5.- Documento de propiedad del inmueble.
6.- Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7.- Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.
De las condiciones y modalidades de la negociación
En los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente.
Contestación al oferente
Transcurrido este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
De la extinción del ofrecimiento
Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad.
Del ofrecimiento por un tercero
Consideración por la relación arrendaticia
1.- Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2.- Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3.- Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4.- Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El propietario que por la necesidad, del arrendatario o arrendataria haga caso omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la presente Ley.
Capítulo II
Del retracto legal
Lapso para ejercer el retracto legal
De los supuestos para ejercer el retracto legal
1.- Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2.- Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.
TÍTULO VII
Sanciones
1.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
2.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400U.T.).
3.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
4.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
5.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente Ley, con una multa de Cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
6.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con una multa de Cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
7.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 41 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
8.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
9.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
10.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
11.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
12.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
13.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
14.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
15.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 126 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
16.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
17.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
A tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos.
El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Desalojo de hecho
El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
De la notificación al infractor
Los funcionarios o funcionarias de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, podrán valerse de las autoridades policiales para efectuar la notificación a que se refiere el presente artículo.
Publicación de la notificación
De la reincidencia
El inmueble o los inmuebles expropiados serán adjudicados a los arrendatarios o arrendatarias que habiten el mismo al momento de la expropiación.
Sanción por obstaculizar las actuaciones
TÍTULO VIII
Capítulo I
De la participación del Poder Popular en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
De las competencias de las organizaciones sociales en materia arrendaticia
Del impulso de programas de formación del Poder Popular
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley,
Segunda. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el plazo de tres meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, procederá a elaborar un Registro de Contratos de Arrendamiento sobre Inmuebles Urbanos y Suburbanos destinados a Vivienda, Habitación, Pensión y Residencias Estudiantiles. El registro de contratos de arrendamiento, será el instrumento que permita recabar información relativa a los datos identificativos del arrendador y arrendatario o arrendataria; cualidad de arrendar de la persona que arrienda; del canon de arrendamiento; de la existencia de cláusulas penales; de la duración del contrato; de la fecha del contrato; del tipo de inmueble; de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Superintendencia considere pertinente. El registro de contratos será permanente.
Tercera. Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la Ley que regule la materia.
Cuarta. Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma en un lapso no mayor de treinta días continuos.
Quinta. Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.
Sexta. Se instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de adquisición de estos inmuebles de vieja data, tomando en cuenta el interés colectivo del país.
Séptima. El Estado está en la obligación, mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de otorgar subsidios a todas aquellas personas de la tercera edad o discapacitados y discapacitadas para la adquisición de inmuebles de vieja data.
Octava. Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un año más de prórroga. Si al término del año de prórroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.
Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.
Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la Ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Décima. Las depositarias judiciales tendrán un plazo no mayor de seis meses, para rendir cuentas y colocar a disposición los bienes en depósitos en materia inquilinaria de vivienda a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta determine sobre los bienes en resguardo, so pena de la responsabilidad administrativa, civil y penal correspondiente a la que haya lugar.
DISPOSICIONES DEROGATORIA
Única. Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda.
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales, todas las actuaciones que se realicen con ocasión de la presente Ley.
Segunda. Para las situaciones no previstas en la presente Ley, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código de Procedimiento Civil.
Tercera. El conjunto de leyes del Poder Popular y todas aquellas referentes al derecho a la vivienda y a la tierra, cuando éstas satisfagan los fines supremos en materia de arrendamiento de vivienda, se aplicarán de manera subsidiaria a la presente Ley.
Cuarta. La presente Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, sede de la Asamblea Nacional, en Caracas, a los diez días del mes de noviembre de dos mil once. Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
FERNANDO SOTO ROJASPresidente de la Asamblea Nacional
ARISTÓBULO ISTÚRIZ ALMEIDA
IVÁN ZERPA GUERRERO
VÍCTOR CLARK BOSCÁNSubsecretario
Promulgación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 213 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los doce días del mes de noviembre de dos mil once. Años 201° de la Independencia, 152° de la Federación y 12° de la Revolución Bolivariana.
Cúmplase,
Refrendado
El Vicepresidente Ejecutivo, ELÍAS JAUA MILANO
☞Visualiza la versión original publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela
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LA ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
Decreta
La siguiente,
LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
TÍTULO I
Capítulo I
Objeto
Carácter estratégico y de interés público
Principios
Promoción y estímulo del arrendamiento socialmente responsable
1.- Una vivienda transitoria hacia la vivienda digna definitiva de las familias y las personas, que se ve satisfecha con el acceso de todos y todas a la propiedad de una vivienda digna y adecuada, conforme al mandato constitucional, los derechos humanos y las leyes nacionales.
2.- Una respuesta a las necesidades de estadía transitoria para las familias y personas, por razones de estudio, trabajo u otras, propias de la movilidad social.
3.- Un medio para el uso responsable de la propiedad de viviendas, en tanto constituye una forma de poner la vivienda al servicio de la sociedad, cuando no se tiene disposición inmediata de ocupar o vender un bien de supremo interés social; siendo contrario a la Constitución de la República y a esta Ley las prácticas de acaparamiento y especulación en el sector inmobiliario.
Parágrafo único. La vivienda desocupada es contraria al interés social e implica una contribución tributaria especial para los propietarios, que será establecida por ley y determinada por el órgano encargado de velar por su cumplimiento, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia. Se promoverá, igualmente, la liberación de cargas tributarias sobre la propiedad de inmuebles que sean arrendados como parte de las políticas de estímulo.
Fines supremos en materia de arrendamiento
1.- Promover el arrendamiento socialmente responsable, como vivienda complementaria y transitoria en la protección y garantía del derecho humano a una vivienda digna y adecuada para todas las personas y familias; de conformidad con la Constitución de la República, las leyes y políticas nacionales en materia de vivienda y hábitat, como parte de un sistema integrado orientado a responder a la crisis de vivienda que vive nuestro pueblo.
2.- Garantizar que las familias y las personas no pasen más de diez años en condición de arrendatarios o arrendatarias, promoviendo la disminución progresiva de este plazo; a través del acceso de los arrendatarios y arrendatarias a la propiedad de las viviendas, conforme a lo establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República y demás leyes que rigen la materia, así como en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, dando prioridad a aquellas familias que se encuentren en riesgo vital y las que tengan mayor número de años viviendo en condición de arrendatarios o arrendatarias, por no tener vivienda propia.
3.- Generar un marco jurídico y políticas públicas para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas, que procure el bienestar social y seguridad jurídica de las partes en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando deberes y derechos de arrendadores, arrendatarios y arrendatarias, como sujetos beneficiarios y corresponsables del sistema público para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda.
4.- Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la condición de débil económico y por ende jurídico; susceptible de soportar relaciones de explotación, discriminación o sometimiento para acceder a una vivienda transitoria. Promoviendo, igualmente, la protección de los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y jurídicos.
5. Promover una política de seguridad social del arrendatario o arrendataria, complementario a la política habitacional que hace parte de la seguridad social de los trabajadores y trabajadoras. Estableciendo a su vez políticas de protección a los pequeños arrendadores responsables, que puedan verse afectados o afectadas en una relación arrendaticia por incumplimiento o incapacidad económica del arrendatario o arrendataria de acuerdo a la Constitución de la República y la ley.
6.- Que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias; especialmente cuando las formas y apariencias que se adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda, estableciendo por tanto responsabilidades penales o pecuniarias según la gravedad del caso. Así como establecer estrictos controles en el cambio del uso de los inmuebles destinados a vivienda, que busquen evadir las responsabilidades inherentes a la propiedad de dichos bienes; considerándose preferente el destino para vivienda o habitación de acuerdo a la Constitución de la República y las leyes.
7.- Combatir el acaparamiento, la desocupación y mercantilización de viviendas; así como la especulación, discriminación y relaciones de explotación del ser humano por el ser humano, asociadas al arrendamiento de vivienda.
8.- Prohibir la discriminación y brindar protección a quienes se encuentren en especial situación de vulnerabilidad, o susceptibles de ser discriminados o discriminadas por: orientación sexual, identidad de género, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, edad, clase social, estado de salud y condición física, entre otros.
9.- Promover la participación popular, la cogestión y la corresponsabilidad social en la planificación, ejecución y control de la política nacional en materia de arrendamiento de vivienda como parte integral de las políticas nacionales de vivienda y hábitat; así como en la resolución alternativa de conflictos en materia arrendaticia, a través de los medios alternativos de justicia establecidos en la Constitución de la República y leyes nacionales.
10.- Garantizar la libertad de los particulares para celebrar contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, de conformidad con la voluntad de las partes, sujeto a los límites establecidos en esta Ley y demás leyes nacionales, gozando los arrendatarios y arrendatarias del derecho a la preferencia arrendaticia.
11.- Preservar y garantizar la seguridad jurídica y la mayor estabilidad de las familias y las personas, en la tenencia de las viviendas que constituyen el asiento principal del hogar. Se podrán crear beneficios dirigidos a estimular los contratos a tiempo indeterminado o con mayor plazo, como puede ser una menor carga tributaria o una disminución en la contribución social que genera la relación arrendaticia para la seguridad habitacional.
12.- Erradicar los desalojos arbitrarios y combatir toda forma de presión y amenazas de desalojo por los particulares; así como las que fueren realizadas por servidores públicos y servidoras públicas, que no se encuentren fundamentadas en decisiones administrativas o judiciales, o resulten fuera de sus competencias; estableciendo sanciones severas en esta materia.
13.- Garantizar los derechos de las personas, víctimas de desalojos arbitrarios, restituyéndolas en sus viviendas siempre que fuere posible u ofreciéndoles alternativas para la constitución de su hogar en otra vivienda, que no desmejore su condición de vida.
14.- Que el canon de arrendamiento esté dirigido principalmente a cubrir gastos por deterioros del inmueble, gastos administrativos del Estado y de los particulares, producto de la relación arrendaticia, conteniendo un margen de ganancia, especialmente cuando comporten para el arrendador la prestación de un servicio (caso de pensiones o residencias estudiantiles); y en los demás casos, conforme sea definido por el ente rector en la materia, como parte de una política de estímulo al arrendamiento, en el marco de los límites establecidos en la ley.
15. Prohibir el aprovechamiento de la inversión pública en servicios y obras, en la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, para encarecer los costos del alquiler.
16. Garantizar que el arrendamiento de viviendas, habitaciones, residencias y pensiones no se constituya en una relación de explotación que comporte para los arrendatarios y arrendatarias la pérdida de una parte sustancial de su salario básico, necesario para la manutención, o que implique la pérdida de la capacidad de ahorro para la adquisición de su vivienda propia.
17.- Establecer normas específicas para el alquiler en pensiones, habitaciones y residencias estudiantiles que garanticen los derechos de estos sectores en sus particulares condiciones.
18.- Crear un nuevo órgano en materia de arrendamiento de vivienda, que asuma la rectoría en esta materia, generando capacidad de respuesta efectiva con la participación protagónica del pueblo en la gestión.
19.- El órgano encargado en materia de arrendamiento de vivienda velará por el cumplimiento de estos fines, con el objeto de lograr su implementación progresiva, acompañada de una política de información y formación en la materia de los servidores públicos y servidoras públicas, así como de la ciudadanía en general.
20.- Establecer un conjunto de sanciones e indemnizaciones desde una visión preventiva y restitutiva, tendientes a generar que los ciudadanos y ciudadanas se abstengan de violar esta Ley, y que se vean obligados y obligadas a la reparación de los daños causados a la sociedad, las familias, las personas con sus acciones; se establecerán responsabilidades penales en los casos que se atente o lesionen derechos esenciales de las familias y las personas.
Ámbito de aplicación
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Definiciones
Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.
Vivienda estudiantil: Es aquel espacio físico vital, acondicionado como vivienda temporal para el estudiante, bien sea habitación, casa, quinta, apartamento, anexo de una vivienda, edificio o cualquier otra tipología de vivienda establecida en esta Ley, que permita el desarrollo integral y progresivo durante su formación. Dicha vivienda puede ser de carácter pública, privada o mixta.
Habitación: Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado como morada y asiento principal de persona o familia para su vivienda.
Pensión: Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes, utilizadas de forma continua como vivienda.
Reparaciones menores: Todas aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso cotidiano de la vivienda, que no se corresponda con el desgaste propio del inmueble y su estructura, y que son responsabilidad del arrendatario o arrendataria.
Reparaciones mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda, y que son responsabilidad del arrendador.
Multi arrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.
Pequeño arrendador: Es aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas.
Residencias: Son aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre la cual se asienta su vivienda.
Capítulo II
Excepción del ámbito de aplicación
1.- Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2.- Las fincas rurales.
3.- Los fondos de comercio.
4.- Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.
5.- Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.
Exclusión por relación laboral
Exclusión de la fijación del canon de arrendamiento
Capítulo III
Prohibición de decretar medidas cautelares
Prohibición del arrendamiento de viviendas inadecuadas
En consecuencia, nadie estará obligado u obligada a pagar canon de arrendamiento por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones arrendaticias excluidas de la aplicación de esta Ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, así como al disfrute de las garantías y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias.
De las viviendas adjudicadas por el Estado
De los anuncios en prensa
1.- Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria, subarrendatario o subarrendatario así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, clase social, profesión ó condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.
2.- Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede.
3.- Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.
En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley.
De la exhibición de los inmuebles
Capítulo IV
Sección Primera
Órgano rector
Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en la presente Ley.
Representación en los estados
Estructura, organización y funcionamiento
El reglamento interno de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda establecerá lo relativo al ingreso, ascenso, traslado, suspensión y retiro de los funcionarios públicos y funcionarias públicas, conforme lo dispone la Constitución de la República y la Ley del Estatuto de la Función Pública, así como los límites a la incorporación de trabajadores y trabajadoras bajo el régimen de la Ley Orgánica del Trabajo.
Patrimonio de la Superintendencia
1.- Las rentas, recursos, bienes y derechos que le asigne el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, y otros órganos del Ejecutivo Nacional de conformidad con el ordenamiento jurídico aplicable.
2.- Los recursos y bienes que obtenga por el ejercicio de sus competencias.
3.- El producto de lo recaudado por concepto de multas de su competencia.
4.- Las donaciones, legados y demás liberalidades que le sean otorgadas.
De las atribuciones
1.- Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.
2.- Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley.
3.- Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.
4.- Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley.
5.- Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relación arrendaticia, así como certificar la colaboración o no, por parte del sujeto investigado.
6.- Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma.
7.- Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por la presente Ley, así como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella establecidos.
8.- Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.
9.- Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, de refugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste comprobare que no tiene lugar donde habitar.
10.- Diseñar y ejecutar la política de información y formación en materia de arrendamiento de vivienda, de los servidores públicos y servidoras públicas, así como de la ciudadanía en general.
11.- Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y recomendaciones necesarias en esta materia, para la definición de los planes nacionales en materia de vivienda y hábitat como un sistema integrado.
12.- Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias, políticas públicas que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.
13.- Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.
14.- Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la información que estime pertinente a los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las atribuciones de control y fiscalización que le han sido otorgadas por esta Ley.
15.- Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.
16.- Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso del arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento primario y preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo establecido en la presente Ley.
17.- Las demás atribuciones que le sean propias, de conformidad con lo establecido en esta Ley.
De la revisión previa del contrato de arrendamiento
Obligación de los arrendadores
Inclusión de los arrendatarios y arrendatarias
Incumplimiento de los arrendadores
Facultades de inspección
Del o de la Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda
Sección Segunda
Órganos jurisdiccionales
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria.
Sección Tercera: de la Defensa Pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda
De la Defensa Pública
La máxima autoridad de la Defensa Pública designará defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, los cuales podrán tener competencias en el ámbito local, regional o plena, a nivel nacional.
En el ejercicio de la competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria, y para la defensa del derecho a la vivienda, será preeminente la defensa de los derechos humanos de las personas que lo requieran.
Atribuciones de la Defensa Pública con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda
1.- Velar por la tutela judicial efectiva del derecho a la defensa, en los procesos judiciales o administrativos relacionados con el respeto y la garantía del derecho a la vivienda, previsto como un derecho humano en convenios internacionales y en la Constitución de la República.
2.- Orientar, asesorar, asistir y representar a todas las personas que lo requieran, para la defensa de sus derechos, intereses y garantías en materia inquilinaria, inmobiliaria y sobre asuntos del derecho a la vivienda.
3.- Ejercer la defensa de los usuarios y usuarias del servicio, ante los tribunales de municipios, primera instancia y superiores, así como ante los órganos administrativos en la materia de su competencia.
4.- Ejercer la acción de amparo constitucional y los recursos de nulidad ante el órgano jurisdiccional competente, en defensa de los usuarios y usuarias que vean afectados su derecho a la vivienda como arrendatarios o arrendatarias.
5.- Promover las pruebas que sean necesarias para la mejor defensa de los intereses de los afectados o afectadas.
6.- Anunciar el recurso de apelación o de casación, de ser procedente, pudiendo formalizar solamente el primero de ellos.
7.- Informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala de Casación correspondiente del Tribunal Supremo de Justicia, de los recursos anunciados.
8.- Ejercer las acciones de amparo contra las decisiones de los tribunales con competencia en materia civil y mercantil, que amenacen o violen derechos o garantías constitucionales y, de ser el caso, informar al defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la acción intentada.
9.- Interponer los recursos administrativos contra las decisiones de los órganos administrativos con competencia en la materia.
10.- Levantar censos y estadísticas de las personas usuarias de este servicio, a los fines de canalizar sus necesidades de vivienda ante los órganos competentes.
11.- Practicar, a requerimiento de parte, inspecciones a los fines de asegurar el respeto al derecho a la vivienda cuando se vulneren los derechos y garantías de los arrendatarios y arrendatarias.
12.- Promover y proponer las medidas que estime necesarias, para la protección de sus asistidos o representados, a los fines de prevenir amenazas o violaciones de sus derechos y garantías relacionadas con la materia objeto de la presente Ley.
13.- Cualquier otra que, a consideración de la máxima autoridad de la Defensa Pública, sea necesaria para la defensa de los derechos e intereses de los ciudadanos y ciudadanas que requieran el servicio.
14.- Las demás que la atribuyan la Constitución de la República, la Ley Orgánica de la Defensa Pública, su reglamento y normativas internas de la Defensa Pública.
Capítulo V
Definición, objetivos y funcionamiento del Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda
De la estructura
1.- El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.
2.- La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
3.- Los tribunales competentes en la materia.
4.- El Ministerio Público.
5.- La Defensa Pública, como órgano constitucional autónomo, y a través de los defensores públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda.
6.- La Defensoría del Pueblo.
Para el logro de sus objetivos, el Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda cumplirá con sus funciones y objetivos, a través de las competencias atribuidas a cada uno de sus integrantes.
TÍTULO II
Capítulo I
Irrenunciabilidad de los derechos
Condiciones del inmueble
Entrega del inmueble
Mantenimiento de los servicios
Del pago de servicios
Sobre las reparaciones del inmueble
En caso de ser necesario el traslado temporal del grupo familiar, por reparaciones mayores y urgentes que pongan en riesgo la vida de los arrendatarios o arrendatarias, deberá ser avalado por los órganos competentes en la materia y garantizada la vivienda temporal al arrendatario o arrendataria, así como su retorno al inmueble reparado en el lapso establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Subrogación de los contratos
Del cobro indebido de los cánones
Daños maliciosos
Estos daños deberán ser determinados por las autoridades competentes, las cuales identificarán si fueron causados maliciosamente por el arrendatario o arrendataria.
Uso y goce de la vivienda
Cobro del canon de arrendamiento
Entrega del inmueble al arrendador
Prohibición del subarrendamiento y cesión
De la obligación de formalizar la relación arrendaticia
Derecho a la suscripción del contrato
Del canon de arrendamiento
1.- Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2.- Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato.
Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.
Del registro de arrendatarios y arrendatarias
De la ubicación a viviendas de arrendatarios y arrendatarias con medidas de desalojos
Capítulo II
Del contrato
Duración de los contratos
De los ejemplares del contrato
Anexo de la fijación del canon
Los arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente artículo, deberán otorgar un nuevo contrato a los arrendatarios o arrendatarias conforme lo dispone la presente Ley.
Prohibición del pago en moneda extranjera
Aquellos contratos que se celebraron en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se adecuarán a las formalidades establecidas en ésta, en un lapso de treinta días continuos a partir de su entrada en vigencia.
Sometimiento a la jurisdicción judicial
Subrogación de contratos
A tales efectos, deberá el cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo familiar no arrendatario, que desee continuar haciendo uso de esa vivienda, manifestar su voluntad de subrogarse el contrato, por escrito en documento autenticado y dentro de un plazo de sesenta días a partir del momento en que ocurra la disolución del grupo familiar.
Subrogación por muerte del arrendatario o arrendataria
Del contrato distinto al arrendamiento
Capítulo III
Del registro como arrendador de vivienda estudiantil
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá diseñar una política de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de vivienda estudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales, instituciones públicas, privadas y personas naturales o jurídicas, en satisfacción al derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes.
De las condiciones de habitabilidad
De la convivencia
Las Normas de convivencia serán elaboradas y deberán estar suscritas sobre la base del contrato de arrendamiento, y actualizadas para mejorarlas anualmente o a solicitud de los estudiantes arrendatarios, arrendatarias o el arrendador, cuando así lo consideren por mutuo acuerdo o cuando sea expresada la necesidad de modificación por una de las partes. En caso del incumplimiento de algunas de las partes, se exigirá el cumplimiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Derechos de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias
1.- El uso, goce y disfrute de las áreas comunes, así como de los servicios básicos con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda estudiantil.
2.- El respeto a la privacidad, integridad, salud física y psicológica de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de vivienda estudiantil.
3.- El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilización del tiempo, los cuales no podrán ser restringidos a causa del horario de entrada, salida y permanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo de las normas de convivencia establecidas.
4.- Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamiento jurídico vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por la República.
Deberes de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias
1.- Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la vivienda estudiantil.
2.- Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de la vivienda estudiantil.
3.- El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su familia.
Los contratos de arrendamiento para vivienda estudiantil
Del espacio del dormitorio individual o colectivo
El dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deberá tener como mínimo seis metros cuadrados (6m²) por cada estudiante arrendatario o arrendataria.
Capítulo IV
De la competencia
De la oportunidad para la cancelación del canon
Del procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda
No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.
Del recibo de pago
Presupuestos para la clausura de la cuenta corriente
1.- Se haya terminado la relación arrendaticia.
2.- Se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por cualesquiera de las causales establecidas en la presente Ley y la decisión haya quedado definitivamente firme.
De la no comparecencia o no identificación del arrendador
De las cuentas clausuradas por intervención o investigación
Determinación del cálculo del justo valor
1.- Valor de reposición.
2.- Dimensiones del inmueble.
3.- Valor de depreciación.
4.- Vulnerabilidad sísmica.
5.- Región geográfica.
Del valor de reposición
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se establecerán los elementos científicos referidos en el artículo anterior para la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento.
Del porcentaje de depreciación del inmueble
De la rehabilitación integral del inmueble
De la fijación del canon
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Fórmula para la fijación del canon
En donde:
1.- CA = valor del canon de arrendamiento.
2.- VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley.
3.- % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley.
Sección Primera: procedimiento para la fijación y revisión del canon
Procedimiento para la fijación del canon
De la solicitud a parte interesada
Del contenido de la solicitud
1.- El órgano al cual está dirigido.
2.- La identificación del interesado y, en su caso, de la persona que actúe como su representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte.
3.- La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.
4.- Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud.
5.- Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.
6.- Datos del inmueble.
7.- Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentarias.
8.- La firma de los interesados.
De la notificación
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble, cuyo valor hubiere sido determinado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha no anterior de un año a la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite.
Revisión de los cánones de arrendamiento
1.- Cuando hubiere transcurrido un año después de cada fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo o jurisdiccional competente.
2.- Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
3.- Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral 1 del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.
En el caso contemplado en el numeral 1 de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho numeral.
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesarios, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.
Capítulo V
Estímulo al arrendamiento al sector privado de la construcción
Las viviendas indicadas en este artículo, deberán cumplir con las mismas características y especificaciones técnicas.
Del compromiso del sector privado de la construcción
Queda expresamente establecido que sin la carta aval del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, no podrá dar inicio a la obra.
De la asignación del inmueble a arrendar
La designación de los inmuebles indicados en el presente artículo, debe realizarse en el marco de las prioridades sociales establecidas por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.
De los costos de construcción
De la venta por antigüedad en el arrendamiento
Capítulo VI
De la preferencia arrendaticia
El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.
Del ejercicio de la preferencia arrendaticia
Capítulo VII
Causas para el desalojo
1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3.- En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4.-Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5.- Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.
Demanda por falta de pago
La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.
Inhabitabilidad del inmueble
TÍTULO III
Capítulo I
Procedimiento previo a las demandas
Inicio
Del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial
TÍTULO IV
Capítulo I
Garantía del derecho a la defensa
De las demandas
Naturaleza y principios del procedimiento oral
Del inicio
Admisión de la demanda y despacho saneador
La audiencia será oral, pública y presidida por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas.
De cada audiencia se levantará un acta en la cual deberá constar lo ocurrido, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil.
Del Litisconsorcio
Capítulo II
De la mediación
El juez o jueza dará por concluido el proceso, mediante sentencia en forma oral que dictará de inmediato, homologando el acuerdo el cual reducirá en acta motivada y tendrá efecto de cosa juzgada.
Las opiniones que emita el juez o jueza en la audiencia de mediación, no podrán ser consideradas como causales de recusación.
Prórroga de la audiencia
La no comparecencia de cualquiera de las partes a las audiencias complementarias, producirá los mismos efectos señalados para la no comparecencia a la audiencia de mediación.
No comparecencia a la audiencia de mediación
De la apelación a la sentencia de la audiencia de mediación
Infructuosidad de la audiencia de mediación
A la contestación, se deberá acompañar toda la prueba documental de que se disponga, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes públicos y se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran y los datos referenciales de que disponga, así como indicar si presentará prueba testimonial que rendirá declaración en la audiencia de juicio, la cual puede promoverse con el escrito de contestación y hasta el lapso de promoción de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso se evacuarán en la audiencia de juicio.
Efectos de la no contestación
El demandado podrá promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho días de despacho siguientes a la oportunidad de la contestación omitida, en caso de promoverse pruebas, las mismas se evacuarán en el lapso probatorio establecido en este procedimiento.
De las cuestiones previas
De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
De la reconvención
Contra la negativa de la admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto, independientemente de su cuantía.
De la intervención de terceros
En los demás casos de intervención voluntaria de terceros a que se refieren los numerales 1, 2 y 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal sólo admitirá las tercerías si éstas fueren propuestas antes del vencimiento del lapso de promoción de pruebas.
Contra la negativa de admisión de la tercería no se admitirá recurso alguno.
Del lapso probatorio
Si las partes promovieren pruebas de inspección judicial, experticias, informes de terceros, pruebas científicas y pruebas libres, el juez o jueza establecerá un lapso para la evacuación de las mismas no mayor de treinta días de despacho. El juez o jueza podrá, por causa justificada, prorrogar por una sola vez el lapso de evacuación de la experticia por un plazo de tres días de despacho.
En el caso de que se trate únicamente de la promoción de pruebas documentales, el lapso de evacuación se reducirá a diez días de despacho.
De las pruebas documentales o testimoniales sobrevenidas
Capítulo III
De la audiencia de juicio
Comparecencia en la audiencia de juicio
Presentación de una sola de las partes
Recurso de apelación por extinción del procedimiento
Si fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante, sentenciando la causa en forma oral con base a dicha confesión; sentencia que será reducida en forma escrita, en la misma audiencia de juicio. El demandado podrá apelar la decisión en ambos efectos, dentro del lapso de tres días de despacho siguientes, contados a partir de la publicación del fallo.
En las situaciones anteriormente referidas, serán consideradas como causas justificadas de la incomparecencia de las partes el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio del Tribunal.
En los casos de apelación, el Tribunal Superior respectivo decidirá sobre la misma, en forma oral e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no mayor de cinco días de despacho siguientes a partir del recibo del expediente. Siempre que sea admisible el recurso de casación contra dichas decisiones, independientemente de la cuantía.
De las pruebas y su evacuación
Oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez o jueza, comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral.
En este acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestación de la demanda, o hasta el lapso de promoción de prueba, éstos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las partes y por el juez o jueza.
Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Observaciones de las pruebas
El juez o jueza podrá ordenar la evacuación de cualquier otra prueba que considere necesaria para el mejor esclarecimiento de la verdad; también podrá dar por terminados los actos de examen de testigos e interrogatorio a los peritos cuando los considere inoficiosos o impertinentes.
El juez o jueza valorará las pruebas atendiendo al principio de la sana crítica.
Una vez vencidas las horas de despacho sin que hubiese terminado el debate, el juez o jueza podrá diferir en una sola oportunidad la audiencia de juicio, la cual se celebrará al día de despacho siguiente.
Del fallo
De regreso a la sala, el juez o jueza pronunciará su sentencia oralmente, expresando el dispositivo del fallo y una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su dispositiva.
El pronunciamiento de la sentencia podrá diferirse por una sola vez, para el día de despacho siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez o jueza hará declaración expresa en el auto de diferimiento.
De la publicación del fallo
Del registro audiovisual de la audiencia
Ante la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la audiencia, ésta podrá realizarse sin estos medios, dejando el juez o jueza constancia de esta circunstancia en el acta de la audiencia de juicio contentiva de la dispositiva.
De la apelación
Oída la apelación, el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente, en el cual se dictará la sentencia definitiva.
Contra la decisión del Tribunal Superior se podrá anunciar recurso de casación, dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo, y siempre que por la cuantía de la demanda esta sea recurrible.
Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Del recurso
TÍTULO V
Reintegro del exceso al cobro indebido
Obligación de reintegro al cobro indebido
De los procedimientos para el reintegro del cobro indebido
De la prescripción del reclamo
Resarcimiento de los pagos indebidos o sobrealquileres
Las cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la relación arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
Prohibición de exceso de cobro
TÍTULO VI
Capítulo I
De la preferencia ofertiva
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Requisitos para la preferencia ofertiva
Dicha comunicación deberá indicar:
1.- Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2.- Condiciones de venta.
3.- Modalidades de negociación.
4.- Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5.- Documento de propiedad del inmueble.
6.- Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7.- Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.
De las condiciones y modalidades de la negociación
En los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente.
Contestación al oferente
Transcurrido este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
De la extinción del ofrecimiento
Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad.
Del ofrecimiento por un tercero
Consideración por la relación arrendaticia
1.- Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2.- Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3.- Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4.- Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El propietario que por la necesidad, del arrendatario o arrendataria haga caso omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la presente Ley.
Capítulo II
Del retracto legal
Lapso para ejercer el retracto legal
De los supuestos para ejercer el retracto legal
1.- Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2.- Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.
TÍTULO VII
Sanciones
1.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
2.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400U.T.).
3.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
4.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
5.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente Ley, con una multa de Cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
6.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con una multa de Cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
7.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 41 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
8.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
9.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
10.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
11.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
12.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
13.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
14.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
15.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 126 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).
16.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
17.- Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
A tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos.
El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Desalojo de hecho
El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
De la notificación al infractor
Los funcionarios o funcionarias de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, podrán valerse de las autoridades policiales para efectuar la notificación a que se refiere el presente artículo.
Publicación de la notificación
De la reincidencia
El inmueble o los inmuebles expropiados serán adjudicados a los arrendatarios o arrendatarias que habiten el mismo al momento de la expropiación.
Sanción por obstaculizar las actuaciones
TÍTULO VIII
Capítulo I
De la participación del Poder Popular en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
De las competencias de las organizaciones sociales en materia arrendaticia
Del impulso de programas de formación del Poder Popular
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley,
Segunda. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el plazo de tres meses contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, procederá a elaborar un Registro de Contratos de Arrendamiento sobre Inmuebles Urbanos y Suburbanos destinados a Vivienda, Habitación, Pensión y Residencias Estudiantiles. El registro de contratos de arrendamiento, será el instrumento que permita recabar información relativa a los datos identificativos del arrendador y arrendatario o arrendataria; cualidad de arrendar de la persona que arrienda; del canon de arrendamiento; de la existencia de cláusulas penales; de la duración del contrato; de la fecha del contrato; del tipo de inmueble; de la ubicación del inmueble y cualquier otro que la Superintendencia considere pertinente. El registro de contratos será permanente.
Tercera. Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la Ley que regule la materia.
Cuarta. Todos los contratos que, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, se hayan celebrado en moneda extranjera, deberán adecuarse a las formalidades contenidas en la misma en un lapso no mayor de treinta días continuos.
Quinta. Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.
Sexta. Se instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de adquisición de estos inmuebles de vieja data, tomando en cuenta el interés colectivo del país.
Séptima. El Estado está en la obligación, mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de otorgar subsidios a todas aquellas personas de la tercera edad o discapacitados y discapacitadas para la adquisición de inmuebles de vieja data.
Octava. Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un año más de prórroga. Si al término del año de prórroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.
Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.
Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la Ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Décima. Las depositarias judiciales tendrán un plazo no mayor de seis meses, para rendir cuentas y colocar a disposición los bienes en depósitos en materia inquilinaria de vivienda a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta determine sobre los bienes en resguardo, so pena de la responsabilidad administrativa, civil y penal correspondiente a la que haya lugar.
DISPOSICIONES DEROGATORIA
Única. Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda.
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales, todas las actuaciones que se realicen con ocasión de la presente Ley.
Segunda. Para las situaciones no previstas en la presente Ley, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código de Procedimiento Civil.
Tercera. El conjunto de leyes del Poder Popular y todas aquellas referentes al derecho a la vivienda y a la tierra, cuando éstas satisfagan los fines supremos en materia de arrendamiento de vivienda, se aplicarán de manera subsidiaria a la presente Ley.
Cuarta. La presente Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, sede de la Asamblea Nacional, en Caracas, a los diez días del mes de noviembre de dos mil once. Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
FERNANDO SOTO ROJASPresidente de la Asamblea Nacional
ARISTÓBULO ISTÚRIZ ALMEIDA
IVÁN ZERPA GUERRERO
VÍCTOR CLARK BOSCÁNSubsecretario
Promulgación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 213 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los doce días del mes de noviembre de dos mil once. Años 201° de la Independencia, 152° de la Federación y 12° de la Revolución Bolivariana.
Cúmplase,
Refrendado
El Vicepresidente Ejecutivo, ELÍAS JAUA MILANO
LA ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
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![Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial <span face=""b612" , sans-serif"><span style="color: black; font-weight: normal;"><i>[</i></span><span style="color: #04ff00;"><b><i>Vigente</i></b></span><span style="color: black; font-weight: normal;"><i>]</i></span></span>](https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjsBK4q93bBA7A-xxLjoSiwG9CGWwiG8VtwzlRvdKLaIK1Qq28WD2BkyZVNKe241zLniUqAS9eByWuFtXthM6JWc96RSocXgeYLJjKKPW__ZuR1EzE776N3BJeGKmm7smSiIJevSxwf1sU/w100/Escudo+Nacional_opt4x4.jpg)
![Ley para la Protección de la Fauna Doméstica Libre y en Cautiverio <span face=""b612" , sans-serif"><span style="color: black; font-weight: normal;"><i>[</i></span><span style="color: #04ff00;"><b><i>Vigente</i></b></span><span style="color: black; font-weight: normal;"><i>]</i></span></span>](https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjBw7D-mnNiCiUaYhi-g_5bXn5-O_ybbTwHtIt5qGiwuCn4hQcflkUbUKNMcLWOrn8lJvTeFcqnxhAIlkvWTgVj6F2PQscUT5f6wP-GIVxroc4do1NZzLlJJdKCxcePhVcbvr-tPN4mLbc/w100/AN_opt4x4.jpg)
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